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Dienstag, 17. Februar 2015

Baugrundstück: Tipps zum Grundstückskauf

Man kann es nicht oft genug sagen: Die Lage ist entscheidend!
Und ich kann nur eindringlich empfehlen so lange zu suchen, bis man sich ganz sicher ist die richtige Lage gefunden zu haben.
Neben allen subjektiven Wünschen ist aber auch wichtig, möglichst objektiv die Gegebenheiten des Grundstückes zu betrachten. Ich empfehle sich hierzu Rat von einem Fachmann - einem fachkundigen Immobilienmakler oder einen Architekten - zu suchen. Denn nicht nur die Entfernung zu Schulen , Kindergärten, Supermärkten oder Ärzten oder die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel, Bundesstraßen/Autobahnen, Eisenbahn, Flughäfen)  sind wichtig, sondern auch baurechtliche Bestimmungen und Bauvorschriften. In vielen Gebieten ist ein Bebauungsplan vorhanden, in welchem definiert ist, wie viele Stockwerke ein Gebäude haben darf oder welche Dachform vorgeschrieben ist bis hin zur Vorgabe der Farbe der Dachziegel oder der Vorgabe der Pflanzenart und der Höhe der Grundstückseinfriedung. Hier ist es unbedingt ratsam, den Architekten von vornherein (vor dem Grundstückskauf) mit ins Boot zu holen, um die Wünsche und Möglichkeiten zu besprechen.
 
Grundsätzlich gilt: je zentraler ein Grundstück liegt, um so teurer wird es sein. In Ballungsgebieten wie Hamburg, Köln oder Stuttgart beginnen Bauplatzpreise erst ab 500,00€/m², in München sogar ab 1.000,00€/m². In Kleinstädten liegen die Preise bei ca. 150,00€/-250,00€/m²; in dörflichen Gebieten weit darunter - teilweise ab 30,00€/m².
 
Ich empfehle zu überlegen, welche Kriterien unabdingbar wichtig sind. Am häufigsten wird der Wunsch nach fußläufigen Einkaufsmöglichkeiten geäußert. Für Personen, die in der Mobilität eingeschränkt sind (z.B. ältere Personen) ist dies sicherlich wichtig - aber wie oft wird der Familieneinkauf zu Fuß erledigt? Sind nicht eh schon 2 PKW vorhanden? Oder ist die Anschaffung eines 2. PKW nicht erheblich günstiger als der Mehrpreis eines zentralen Grundstückes?
Besonderes Augenmerk sollte auf die Größe des Baugrundstückes gelegt werden. Hierbei ist nicht nur das eigene Grundstück wichtig, sondern auch die angrenzenden Grundstücke. Ein kleines Grundstück zu kaufen um Kosten zu sparen kann sehr kurzfristig gedacht sein - denn die Größe des Grundstückes ist im Nachhinein (anders als beim Haus, welches erweitert werden kann) nicht veränderbar! Haben die Nachbarn auch kleine Grundstücke, "sitzt man sehr eng aufeinander". Ich empfehle lieber ein etwas größeres Grundstück zu wählen und - sofern es das Budget erfordert -  eine Garage oder Wintergarten zunächst zurückzustellen und einige Jahre später zu bauen, wenn sich die finanzielle Situation wieder verbessert hat.    
 
Alternative: Pachten statt Kaufen
Eine Alternative kann auch ein Erbbaurechtgrundstück sein. Hier wird das Grundstück nicht gekauft, sondern über einen langen Zeitraum (meist 99 Jahre) gepachtet. Dadurch fallen keine Kosten für den Grundstückskauf an - allerdings ist ein Erbbauzins in höhe von jährlich ca. 4%-6% des Grundstückswertes zu zahlen. Zu den Vor- und Nachteilen dieses Erbbaurechtsgrundstückes habe ich hier etwas geschrieben.
 
Mit dem Kauf des Grundstückes erwerben Sie alle dauerhaft mit dem Grund und Boden fest verbundenen Bestandteile. Rechtlich ist damit auch der kauf eines Hauses, das auf einem Grundstück steht, ein reiner Grundstückskauf. Dies hat zur Folge, dass auf den kompletten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, egal ob auf dem Grundstück ein Haus steht oder nicht. Details zur Grunderwerbsteuer erfahren Sie hier .
 
Es gilt der Grundsatz: Gekauft wie gesehen. Der Verkäufer haftet in der Regel allerdings für arglistig verschwiegene Mängel des Grundstücks. Ist dieses z.B. verseucht, muß er es dem Käufer mitteilen. Ansonsten kann der Käufer Schadenersatz oder Rückabwicklung fordern. Allerdings gilt dies nur für Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind. Weiß dieser nichts von einer Verseuchung, so ist dieser in der Regel dafür auch nicht haftbar - es Sei denn es kann nachgewiesen werden, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies dürfte jedoch schwierig werden. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, das Grundstück auf Mängel untersuchen zu lassen. Daher sollte der Käufer detailliert prüfen, ob mit Mängeln zu rechnen ist.
 
Wichtig ist außerdem zu klären, ob Erschließungskosten bereits gezahlt sind oder noch anfallen. Wenn die Straßen erst kürzlich fertiggestellt sind oder erst im Rohbau sind, kann dies ein Anhaltspunkt für ggf. noch anfallende Erschließungskosten sein. In Siedlungen, in welchen die Straßen bereits seit längerem ausgebaut und unverändert sind, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erschließungskosten gezahlt sind. Allerdings sollte dies unbedingt vor Beurkundung bei der jeweiligen Gemeinde abgeklärt werden.
 
Es sollte grundsätzlich darauf geachtet werden, dass das Grundstück vermessen und mit Grenzsteinen versehen ist. Sofern es sich um ein Teilgrundstück (z.B. Gartengrundstück) handelt, sollte in den Verträgen (am besten auf Basis einer Karte) klar dargestellt werden, wie das Grundstück geschnitten ist, damit es bei der späteren Teilungsvermessung nicht zu Missverständnissen kommt. Dies kann z.B. anhand von Maßen von bestehenden Grenzsteinen oder eindeutigen Gegebenheiten (Grenzversprung, Gebäudeecke,...) sein. Natürliche Gegebenheiten wie z.B. Bäume sind ungeeignet (welcher Punkt des Baumes gilt?) - gleiches gilt z.B. für Zäune, die verändert werden können.

Pachten statt kaufen - Vorteile und Nachteile eines Erbpachtgrundstückes

Ein Baugrundstück kann auch gepachtet werden. Auf den ersten Blick wird durch einen sogenannten Erbpachtvertrag viel Geld gespart. Das Grundstück muß nicht gekauft werden - das gesparte Geld kann somit (auf den ersten Blick) in das Gebäude investiert werden. Es wird seitens des Erbpachtnehmers (Nutzer) ein monatlicher Erbpachtzins gezahlt, welcher in der Regel ca. 4%-6% des Grundstückswertes im Jahr beträgt. In der Regel laufen die Pachtverträge zwischen 75 und 99 Jahren, wobei die häufigste Variante die 99-jährige Laufzeit ist.  
 
 
Doch es stellen sich mehrere Fragen:
 
- lohnt sich die Erbpacht aus finanzieller Sicht?
- Was passiert, wenn der Erbpachtzins nicht gezahlt wird / werden kann?
- Was passiert nach Ablauf der Pachtzeit?
 
 
Zunächst einmal zum Thema der Kosten - wobei gleich zu erwähnen ist, dass das Wunschgrundstück in der Regel entweder als Kaufgrundstück oder als Erbbaurechtsgrundstück (umgangssprachlich "Erbpachtgrundstück") angeboten wird. Nur in den seltensten Fällen ist die Wahl möglich. Sofern man sich also auf eine Lage festlegt, sind die Gegebenheiten in der Regel festgelegt - anders ist es, wenn man in der Wahl der Lage frei ist.
 
Beispiel:
Ein Baugrundstück hat einen Wert von 100.000,00€.
Beim Kauf würde dieses Grundstück - sofern es zu 100% finanziert wird - in der aktuellen Niedrigzinszeit ca. 2,5% (1% Tilgung) bedeuten - monatlich also rund 290,00€.
Bei einer Erbpacht von 2% (hier ohne Tilgung) läge dies bei ca. 165,00€/Monat.
Bei einem Darlehnszinssatz von 8% (wie er bis vor wenigen Jahren die Regel war und ggf. in einigen Jahren wieder möglich sein könnte) wären monatlich inkl. 1% Tilgung ca. 750,00€ an die Bank zu zahlen, bei einer Erbpacht von 5% wären dies ca. 415,00€/Monat.
Aber: Das Darlehn ist mit der Zeit abbezahlt - die Erbpacht steigt in der Regel, da in den Verträgen meist eine Anpassung an die Lebenshaltungskosten vorgesehen ist. Anhand dieses Rechenbeispiels ist klar zu sehen, dass zu Niedrigzinszeiten der finanzielle Vorteil des Erbpachtmodels deutlich geringer ist.
Nicht außer Acht gelassen werden sollte außerdem, dass die finanzierenden Banken in der Regel bessere Konditionen bei einem Gebäude auf einem Eigentumsgrundstück anbieten, da im Falle der Notwendigkeit die Nachfrage (zumindest in ländlicheren Gebieten) und damit der Wiederverkaufswert meist höher ist - und das Risiko der Bank damit geringer.
 
 
Wenn der Erbpachtzins nicht gezahlt wird, kann das Erbbaurecht vorzeitig beendet werden. Dieser sogenannte "Heimfall" erfolgt aber nicht nur bei Zahlungsverzug, sondern auch wenn der Nutzer gegen die Vereinbarungen verstößt - z.B. bei massiver Verwahrlosung des Grundstückes. Auch die Möglichkeit des Eigenbedarfes des Grundstückseigentümers besteht - allerdings nur, wenn dies vertraglich so geregelt ist. Außerdem kann der Vertrag in Ausnahmefällen einvernehmlich vorzeitig aufgehoben werden.
 
 
Was passiert nach Ablauf der Erbpachtzeit - grundsätzlich gilt: Das Haus ist Bestandteil des Grundstückes, auf dem es errichtet wurde. Läuft also der Vertrag aus (dazu bedarf es nach Ablauf der vereinbarten Zeit keine weitere Erklärung!) oder wird vorzeitig beendet, wird es per Gesetz Eigentum des Grundstückseigentümers. Allerdings erhält der Nutzer eine Entschädigung gemäß der getroffenen Vereinbarung. Diese beträgt mindestens 2/3 des allgemeinen Wertes des Gebäudes im jeweiligen Zustand - also auch, wenn es verwahrlost sein sollte. In der Regel ist jedoch vertraglich geregelt, dass der Nutzer die Immobilie instand hält und es im Falle einer Zerstörung (z.B. durch Feuer oder Unwetter) wieder aufbaut. Kommt der Nutzer diesem nicht nach, kann der Grundstückseigentümer je nach Vertrag die Sanierung auf Kosten des Nutzers veranlassen.
Ein Recht auf Verlängerung des Erbbaurechts gibt es nicht - es sei denn, dass dies im Vertrag vereinbart wurde. Es ist daher sehr empfehlenswert, den Vertrag von Fachleuten prüfen zu lassen. Sofern keine Vereinbarung getroffen wurde ist es empfehlenswert, frühzeitig vor Ende der Nutzzeit mit dem Grundstückseigentümer das Gespräch zu suchen - denn eine Verlängerung muß vor Zeitablauf im Grundbuch eingetragen sein.
Allerdings hat der Nutzer eines Grundstückes ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, wenn das Grundstück weiterhin als Erbbaurechtsgrundstück genutzt werden soll.

Dienstag, 20. Januar 2015

Baunebenkosten - was ist einzukalkulieren?

Neben den "reinen" Baukosten (dies sind die Kosten zur Errichtung des Gebäudes) sind außerdem die Baunebenkosten einzukalkulieren. Die Baunebenkosten hängen von den Gegebenheiten/Zustand des Grundstückes, möglicher Eigenleistung sowie dem geplanten Bauvorhaben ab. Die nachfolgende Auflistung inkl. ca. - Kosten beziehen sich auf den Neubau eines "klassischen" Einfamilienhauses in Niedersachsen, wobei die Abweichungen zu anderen Bundesländern erfahrungsgemäß nur wenige Prozentpunkte betragen.
Hinweis: Einige Baunebenkosten - insbesondere die Kosten für die Planung, Bauantrag, Statik und Wärmschutznachweis - werden von einigen Unternehmern/Bauträgern nicht separat aufgelistet bzw. in die Baukosten einkalkuliert, um zu suggerieren, dass diese Leistungen "kostenfrei" erbracht werden und sich hierdurch einen Kostenvorteil zu verschaffen und die Vergleichbarkeit mit Mitbewerbern zu vermeiden. Dies kann zu versteckten Kosten z.B. bei der Grunderwerbsteuer führen. Lassen Sie sich hiervon nicht blenden. Vor- und Nachteilen beim Bau mit Bauträgern sehen sie hier.


Grundsätzlich sollten folgende Nebenkosten kalkuliert werden:

- Hausanschlüsse: Gas, Wasser/Abwasser, Strom, Telefon, zusammen ca. 7.000,00€
Abhängig von dem jeweiligen Versorger. Dieser wird ein Angebot erstellen. Bei einer Entfernung von ca. 10m bis zur Straße sind folgende Preise anzusetzen:
Gas:  ca. 1.500,00€ (entfällt z.B. bei Erdwärmenutzung)
Strom:  ca. 1.400,00€
Wasser:  ca. 1.700,00€
Abwasser: ca. 2.000,00€ (abhängig z.B. von der Erforderlichkeit eines Übergabeschachtes)
Telefon: ca. 400,00€

- Vermessung/Einmessung nach Fertigstellung: ca. 800,00€
Entweder über das LGLN (ehem. Katasteramt) oder über einen selbständigen Vermesser

- Planung: Vorentwurf, Entwurf, Genehmigungsplanung (Bauantrag): ca. 8.000,00€
Erstellung von einem Architekten, Honorargebühren gem. HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in Abhängigkeit von der Bausumme. Die HOAI ist für alle Planer verbindlich, um zu gewährleisten, dass die Qualität und nicht der Preis über die Beauftragung entscheidet.

- statische Berechnung: ca. 2.000,00€
Erstellung durch ein Ingenieurbüro für Tragwerksplanung (Statiker) nach Honorarangebot auf Basis der HOAI.

- bauphysikalische Berechnung/Wärmeschutznachweis: ca. 500,00€ bzw. ca. 4.000,00€ bei KFW
Der Wärmeschutznachweis bei einem Gebäude nach ENEV-Standard wird in der Regel von dem Statiker miterstellt. Sofern ein KFW-Standard vorgesehen ist, ist dies von einem entsprechend zugelassenen und zertifizierten Energieberater zu erstellen. Die aktuellen Anforderungen sehen außerdem eine Bauüberwachung durch diesen Energieberater vor. Daher betragen die Kosten für den Wärmeschutznachweis bei einem Gebäude nach KFW-Standard ca. 4.000,00€. Diese Kosten können ggf. bis zu 50% von der KFW-Bank übernommen werden.

- Erstellung der Ausführungsplanung (Bauplanung): ca. 8.000,00€
Dies sind die Baupläne, welche sämtlichen Handwerkern zur Errichtung des Gebäudes zugrunde liegen. Erstellung von einem Architekten, Honorargebühren gem. HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in Abhängigkeit von der Bausumme. Die HOAI ist für alle Planer verbindlich, um zu gewährleisten, dass die Qualität und nicht der Preis über die Beauftragung entscheidet.

- Baugenehmigungsgebühren: ca. 1.000,00€
In Abhängigkeit von der Größe und der Bausumme

- Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht, Bauwesenversicherung, Feuer-Rohbauversicherung
Diese Kosten variieren je nach Versicherer stark. Sie sind bei den jeweiligen Versicherungsunternehmen nachzufragen. Die Rohbauversicherung z.B. geht i.d.R. in die Gebäudeversicherung über und ist daher teilweise sogar beitragsfrei. Diese Versicherungen sollten unbedingt abgeschlossen werden.

- Außenanlagen: ca. 8.000,00€
Hierzu gehört das Pflastern des Hofes, die Zuwegung zum Haus, die Terrasse, die Rasenfläche, das Anpflanzen von Bäumen, usw.. Durch Eigenleistung können hier erhebliche Kosten gespart werden - aber die Kosten des Materials fallen in jedem Fall an. Die kalkulierten 8.000,00€ stammen aus der Auswertung der letzten Bauvorhaben und stellen einen Orientierungswert für die "notwendigen" Arbeiten dar.

Zusammengefaßt betragen die oben genannten Baunebenkosten insgesamt ca. 35.000,00€ also ca. 15% der Bausumme des zugrunde gelegten Objektes.


Empfohlene zusätzliche Baunebenleistungen:

- Erstellung von Leistungsverzeichnissen sowie Vergabeverhandlungen: ca. 4.500,00€
Die Leistungsverzeichnisse werden vom Architekten erstellt. Hier werden die Qualitäten der Bauteile detailliert beschrieben, sodass sämtliche Firmen die gleichen und somit vergleichbaren Leistungen anbieten. Anschließend werden die Angebote ausgewertet und verglichen. Darauf basierend erfolgen die Vergabeverhandlungen. Dies ist eine der wichtigsten Leistungen am Bau, da nur durch die Erstellung von Leistungsverzeichnissen die Qualitäten verbindlich festgelegt und verglichen werden können. Durch die Ausschreibung und anschließenden Vergabeverhandlungen können Kosten von teilweise 10% der Bausumme und mehr eingespart werden, außerdem ermöglicht dies dem Bauherren die Wahl der jeweiligen Handwerksunternehmen. Je detaillierter die Leistungsverzeichnisse erstellt werden, um so verbindlicher sind die Angebote und entsprechend geringer mögliche Nachträge aufgrund Unklarheiten oder zusätzlich notwendiger Arbeiten. Diese Leistung kostet zunächst erstmal und kommt daher häufig z.B. zugunsten eines vermeintlich günstigen "schlüsselfertig-Angebotes" nicht zur Ausführung - wird sich im Nachhinein aber mehr als deutlich rentieren. Honorargebühren gem. HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in Abhängigkeit von der Bausumme. Wie bereits erwähnt ist die HOAI für alle Planer verbindlich, um zu gewährleisten, dass die Qualität und nicht der Preis über die Beauftragung entscheidet. Voraussetzung für detaillierte Ausschreibungsunterlagen ist eine detaillierte Ausführungsplanung ("Bauplanung"), in welcher sämtliche Bauteile konstruktiv sowie statisch geklärt sind. Diese wird ebenfalls vom Architekten erstellt.

- Bauleitung/Bauüberwachung: ca. 1.500,00€ -2.000,00€ bzw. ca. 10.500,00€
Hier bestehen zwei Möglichkeiten: Die separate Überwachung der Baumaßnahme durch einen Sachverständigen/Architekten. Dies bedeutet, dass der Sachverständige/Architekt den Baufortschritt in Augenschein nimmt und die Ausführung überprüft. In der Regel erfolgen ca. 7 Baustellentermine - also ca. ein Termin pro Monat. Die Kosten hierfür betragen ca. 1.500,00€ - 2.000,00€. Die Alternative ist die Bauüberwachung durch den Architekten (gem.- Leistungsphase 8 der HOAI). Dieser wird die Baustelle unter Anderem während der gesamten Bauzeit mehrmals pro Woche (teilweise täglich) besichtigen und die Arbeiten koordinieren. Er wird für einen ununterbrochenen Bauablauf sorgen und die Baumaßnahme detailliert überwachen. Parallel werden die Kosten kontrolliert und Abschlagsrechnungen geprüft. Auch hier werden Honorargebühren gem. HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in Abhängigkeit von der Bausumme ermittelt.

Zusammengefaßt beträgt die Summe der empfohlenen Baunebenleistungen ca. 6.500,00€ bzw. 15.000,00€. Zunächst eine erhebliche Summe, die jedoch durch die Leistungsverzeichnisse bzw. Vergabeverhandlungen sowie die Vermeidung von kostenintensiven Bauschäden und Zeitverzug im Nachhinein mehr als eingespart wird. Sofern eine regelmäßige Baubesichtigung und Koordination der Maßnahme seitens des Bauherren nicht möglich/nicht gewünscht ist, sind diese Leistungen aus meiner Sicht zwingend erforderlich.


Zusätzliche notwendige Baunebenkosten in Abhängigkeit von den Gegebenheiten des Grundstückes/Bauvorhabens:

- Baugrunduntersuchung: ca. 1.000,00€
Bei klaren Bodenverhältnissen ist ein Baugrundgutachten nicht unbedingt notwendig. Wenn unter dem Mutterboden (als Anhaltswert ca. 40cm stark) tragfähiger Boden vorhanden ist, kann hierauf gebaut werden. Die Entscheidung trifft der Architekt in Abstimmung mit dem Bauunternehmer.  Bei unklaren Bodenverhältnissen (z.B. ehemalige Bebauung, aufgefülltes Gelände, Hanglagen, hohem Grundwasserspiegel...) sollte ein Baugrundgutachten erstellt werden, auf dessen Basis der Tragwerksplaner die erforderliche Gründung des Gebäudes bestimmt.

 - Entfernen von Altlasten, z.B.: Fällen von Bäumen, Abbruch von Bestandsbauten/Gebäudeteilen
Das Entfernen eines Baumes (z.B. Obstbaum) inkl. Entfernen des Stubbens kostet ca. 500,00€. Größere Bäume sowie Bäume, die aufgrund des Platzes nicht gefällt sondern "stückchenweise" abgetragen werde müssen sind erheblich aufwändiger, sodass die Kosten 2.000,00€/Baum betragen können. Der Abbruch eins vorhandenen Einfamilienhauses (ohne Keller) inkl. fachgerechter Entsorgung kostet ca. 10.000,00€ - 15.000,00€

Bodenaustausch bei nicht tragfähigen oder verunreinigten Böden
Hierzu müssen im Bedarfsfall Angebote eingeholt werden. Je nach Art und Umfang können sich die Kosten zwischen wenigen hundert und einigen tausend Euro bewegen. Eine allgemeine Eingrenzung ist nicht möglich.

- Auffüllen/Abtragen von Hanglagen
Auch hierzu müssen im Bedarfsfall Angebote eingeholt werden. Je nach Art und Umfang können sich die Kosten zwischen wenigen hundert und einigen tausend Euro bewegen. Eine allgemeine Eingrenzung ist nicht möglich.

- Prüfstatiker: ca. 1.200,00€
Eine Prüfung der Statik ist bei Einfamilienhäusern ungewöhnlich, kann jedoch seitens der Genehmigungsbehörde gefordert werden.

- Bauhelferversicherung
Sofern Leistungen in Eigenleistungen erbracht werden, sollte dies versichert werden. Dies gilt sowohl für helfende Freunde/Bekannte/Nachbarn als auch für den Bauherren selbst. Die Berufsgenossenschaft fragt die geleisteten Stunden ab.

Bauen mit Bauträger im Vergleich zum Bau mit Architekten



Diesen Artikel werde ich in Kürze schreiben


Montag, 5. Januar 2015

Wärmedämmverbundsystem: Welches Material?

Wer sich für ein Wärmedämmverbundsystem entscheidet (Dämmung der Fassade durch eine vorgesetzte Wärmedämmung - Unterscheidung der Wandaufbauten siehe hier) steht vor der Wahl des Materials. Die Möglichkeiten sind extrem vielfältig - in der Praxis werden derzeit 3 Varianten hauptsächlich verwendet: EPS ("Styropor"), Mineralwolle, Dämmsteine (z.B. Multipor oder gedämmte Porotonsteine).


EPS ("Styropor"):

Das gängigste Material ist das EPS, umgangssprachlich als Styropor bekannt (synthetisch organischer Dämmstoff). Die EPS-Blöcke werden von Außen auf die Außenwand aufgebracht (in der Regel geklebt - einige Hersteller bzw. Zulassungen fordern zusätzlich eine Verdübelung). Anschließend folgen Armierungsschicht sowie Unter- und Oberputz. Zur Vermeidung von Algenbildung ist ein mineralischer Putz deutlich vorteilhafter. Ein Anstrich ist technisch nicht notwendig - ich empfehle jedoch ausdrücklich einen Anstrich (Details hierzu in einem separaten Bericht).  Der große Vorteil des EPS liegt in dem im Vergleich zu den alternativen Materialien sehr günstigen Preis bei gleichzeitig sehr guten Dämmwerten. Außerdem können Gebäudekubaturen mit Vor- und Rücksprüngen unkompliziert "eingepackt" werden. Diese Kombination aus Preis/Leistung ist sicherlich der Grund für die sehr häufige Verwendung. Es ist jedoch zu bedenken, dass dieses Material bei einer Sanierung (nach ca. 30Jahren) nach derzeitigem Stand der Technik als Sondermüll entsorgt werden muß. Außerdem ist dieses Material empfindlich gegen mechanische Beschädigungen. Aus bauphysikalischer Sicht ist es ebenfalls nicht unproblematisch, da es einen verhältnismäßig hohen Wasserdampfdurchgangswiderstand hat (Feuchtigkeit aus dem Innenraum/Konstruktion kann nicht ungehindert nach außen diffundieren). Es gibt zahlreiche Hersteller - aufgrund der sehr häufigen Ausführung dieses Systems sind die Materialien im Laufe der letzten Jahre perfektioniert worden. In Bezug auf Preis/Leistung derzeit alternativlos.


Mineralwolle (Steinwolle oder Glaswolle):

Der Aufbau des Wärmedämmverbundsystems aus Mineralwolle (synthetisch anorganischer Dämmstoff) ähnelt dem oben genannten System mit dem Unterschied, dass Dämmplatten aus Mineralwolle verwendet werden. Diese sind aus bauphysikalischer Sicht deutlich vorteilhafter, da der Wasserdampfdurchgangswiderstand geringer ist. Feuchtigkeit aus dem Innenraum/Konstruktion kann nach außen diffundieren. Außerdem ist die Mineralwolle deutlich schwerer entflammbar (bei Fassaden aus EPS sind teilweise Brandriegel notwendig -> diese bestehen aus Mineralwolle) und die Entsorgung im Falle der Sanierung ist unproblematischer. Allerdings schlägt sich dies preislich nieder  -> der Materialpreis liegt ca. 25% über dem des EPS. Der Wärmedämmwert ist nicht ganz so gut wie bei EPS, dafür ist der Schalldämmwert besser.


An Stelle der Mineralwolle sind auch alternative Materialien, wie z.B. Naturmaterialen (natürliche organische Materialien) aus Holzfasern, Kork oder Hanf möglich. Diese sind jedoch erheblich kostenintensiver und verfügen i.d.R. über einen schlechteren Wärmedämmwert. Vakuumdämmplatten sind ideal um geringe Dämmstärken zu realisieren - allerdings ebenfalls sehr kostenintensiv. Der Bauteilaufbau ist grundsätzlich bei den vorgenannten Materialien sehr vergleichbar mit dem Unterschied des Materials. Insbesondere aufgrund des höheren Preises kommen diese Materialien aber nur selten zu Ausführung. Da sich diese Lösungen preislich im Bereich eines zweischaligen Mauerwerkes (massive Innenschale, Dämmung, massive Außenschale) bewegen, ist dann ein zweischaliger Wandaufbau aus meiner Sicht sicherlich die bessere (weil auch deutlich "langlebigere") Lösung.


Dämmsteine:

Dämmsteine (wie z.B. Multipor oder gefüllte Porotonsteine) erlangen in letzter Zeit deutlich stärkere Verwendung. Der Dämmstein wird vor die Fassade "gestellt" und anschließend verputzt. Der Vorteil liegt insbesondere in einer deutlich solideren ("stabileren") Außenhülle. Auch hinsichtlich bauphysikalischer Eigenschaften sind Dämmsteine der EPS-Lösung überlegen. Allerdings schlägt sich dies deutlich im Preis nieder. In Abhängigkeit von der Gebäudekubatur (Vor- und Rücksprünge) ist dies die in diesem Vergleich kostenintensivste Lösung. Da diese Lösung jedoch sowohl preislich als auch technisch von einem zweischaligen Wandaufbau nicht weit entfernt ist (der Stein müßte nur einige Zentimeter weiter nach Außen gesetzt werden, sodass der Zwischenraum gedämmt wird), halte ich den zweischaligen Wandaufbau für geeigneter.


Zusammenfassung:

Die Möglichkeiten sind extrem vielfältig und eine pauschale Empfehlung ist nicht möglich ohne entscheidende Faktoren wie Gebäudekubatur, angestrebter Energiestandard und Lage zu berücksichtigen. Allgemein ist ein WDVS aus EPS die kostengünstigste Lösung und vielfach bewehrt, wobei die Nachteile nicht ausgeblendet werden dürfen. Mineralwolle ist aus technischer Sicht die bessere Wahl. Im Falle der Dämmsteine würde ich aufgrund des Preis/Leistungsverhältnisses einen zweischaligen Wandaufbau bevorzugen.

Ergänzung vom 03.02.2015:
Eine aktuelle Studie vom Januar 2015 zeigt, dass aktuell noch keine Möglichkeit des Recyclings des WDVS besteht. Nach wie vor müssen diese Materialien als Sondermüll entsorgt werden. Aktuell wird davon ausgegangen, dass es eine Lösung zum Recyclen des WDVS erst in ca. 10-20Jahren geben wird, wenn die Mengen des zu entsorgenden Materials deutlich steigen werden.

Wandaufbau: Wärmedämmverbundsystem / 2-schalig / monolithisch?

Gleich am Anfang stellt sich die Frage: Wie soll das Haus gebaut werden?

Dies ist meiner Meinung nach einer der wichtigsten Entscheidungen, da dies im Nachhinein nicht mehr zu verändern ist.
 
Vereinfacht gesagt gibt es bei einem Massivhaus 3 Möglichkeiten des Wandaufbaus die sich erheblich unterscheiden:
 
1.: 1- schaliger Wandaufbau
        (massive Außenwand mit Wärmedämmverbundsystem)
2.: 2-schaliger Wandaufbau
        (massive Innenschale, Dämmung, massive Außenschale)
3.: Monolithisch er Wandaufbau
        (Die Außenwand besteht aus nur einem Material)
 
Im Folgenden stelle ich die meiner Meinung nach gravierendsten Vor- und Nachteile gegenüber:
 
 
1-schaliger Wandaufbau mit Wärmedämmverbundsystem (kurz WDVS):
 
 
Vorteil:  
 
- Trennung des statischen Bauteils vom dämmenden Bauteil -> Entstehende
  Spannungen durch Trocknung mit der Folge von Rissen werden nicht auf die
  Außenhülle übertragen
- kostengünstig (sofern das Standardmaterial EPS ("Styropor") verwendet wird)
 
 
Nachteil:
 
- Dauer der Haltbarkeit unklar -> vermutl. ca. 30 Jahre
- Nach derzeitigem Stand spätere Entsorgung des EPS ("Styropor") als Sondermüll
- Wenig robuste Außenhülle des Gebäudes bei Verwendung des Standardsystems (EPS) ->    empfindlich gegen mechanische Beschädigung
 
 
2-schaliger Wandaufbau:
 
 
Vorteil:
 
- Trennung des statischen Bauteils vom dämmenden Bauteil -> Entstehende
  Spannungen durch Trocknung mit der Folge von Rissen werden nicht auf die
  Außenhülle übertragen
- Die Dämmung befindet sich geschützt zwischen zwei massiven Bauteilen
- Äußere Gestaltung sowohl mit Klinker als auch als verputze Fassade möglich.
- Hohe Masse der Innenschale (sofern Kalksandstein) und daher ideal auch für
  den sommerlichen Wärmeschutz (bleibt länger kühl).
 
Nachteil:
 
- In der Erstellung kostenintensiver, aber: aufgrund der erheblich längeren
  Lebensdauer über die Zeit wirtschaftlicher
 
 
Monolithischer Wandaufbau:
 
 
Vorteil:
 
- Gleichmäßiger Temperaturverlauf innerhalb der Konstruktion (bauphysikalisch
  optimal)
- Sofern eine spätere Verbesserung des ohnehin schon guten Dämmstandards
  erforderlich ist, kann dies problemlos außen aufgebracht werden.
- schnellere Bauzeit, da die Außenwand in einem Arbeitsgang erstellt wird.
 
 
Nachteil:
 
- das tragende Bauteil ist gleichzeitig das dämmende Bauteil. Eine sorgfältige
  Verarbeitung ist daher entscheidend. Eine nicht exakt lotrechte Wand erfordert
  z.B. enorme Ausgleichmaßnahmen bei der Erstellung des Putzes.
- Entstehende (Trocknungs-)Risse übertragen sich direkt auf die Außenhülle.
- Formsteine (z.B. Fensteranschlag, Geschossdeckenanschluß, Fensterstürze,..)
  sehr kostenintensiv.